Оценка квартиры для ипотеки: какие документы нужны, как проходит процедура и другие важные нюансы

Можно ли договориться с оценщиком о завышении стоимости объекта

Такой вопрос может возникнуть у покупателя, когда ему необходимо получить у банка больше денег, чем реальная стоимость квартиры. Это происходит, когда первоначального взноса недостаточно, или есть желание произвести сразу и ремонт приобретенного жилья за счет кредитных средств. Будет ли возможность договориться с оценщиком зависит от того, насколько он дорожит своей репутацией. Ведь, уличив его однажды в предоставлении недостоверных сведений, банк, скорее всего, прекратит сотрудничество в дальнейшем. Поэтому, если вам удалось найти эксперта, который обещает поставить в своем отчете любые нужные цифры, лучше заранее поинтересоваться, а принимают ли эти отчеты банк, в котором вы планируете получение ссуды.

http://centr-neo.ru/kto-oplachivaet-ocenku-kvartiry-prodavec-ili-pokupatelhttp://j.etagi.com/stati/vopros-riyeltoru/kto-platit-za-ocenku/http://gidfinance.ru/analitics/mortgage/kto-oplachivaet-otsenku-kvartiry-ili-doma-pri-pokupke-v-ipoteku

Как происходит оценка квартиры при ипотеке?

Специалист производит оценку объекта на месте, фиксируя следующие факторы:

• Расположение недвижимости. Оценивается наличие инфраструктуры (образовательных учреждений, больниц, торговых точек), транспортная доступность жилья.
• Техническое и санитарное состояние здания, в котором расположена квартира.
• Параметры квартиры (этаж, наличие балкона, планировка и т.п.).
• Наличие незаконной перепланировки. Если оценщик обнаружит в квартире неузаконенное переустройство, он отразит это в отчёте. Существенное переустройство будет рекомендовано предварительно согласовать в соответствующей организации. Наличие недопустимых перепланировок приведёт к отказу в выдаче кредита.

Также квартира оценивается с трёх позиций:

• Сравнение с подобными сделками на рынке жилья.
• Доходность. Оценивается перспектива повышения стоимости квартиры в будущем.
• Затратность. Оценка предстоящих с содержанием объекта расходов.

Все перечисленные факторы учитываются и включаются в составляемый оценщиком отчёт. К документу прикладываются фотографии, копии всех предоставленных документов. Отчет об оценке объекта недвижимости представляет собой брошюру в 27-30 страниц.

Итогом оценки является определение рыночной и ликвидационной стоимости квартиры. Под ликвидационной понимается стоимость возможной продажи жилплощади банком в краткие сроки в случае невыплаты кредита.

Ликвидационная цена заведомо ниже рыночной примерно на 20-30 %. При определении рыночной стоимости квартиры применяются понижающие коэффициенты 5-10 % при расположении её на последнем или первом этаже.

При покупке квартиры в недостроенном доме расхождение с рыночной ценой может составлять около 40%. Специфика в этом случае состоит в невозможности оценки жилья непригодного к эксплуатации. Оценка проводится в сравнении с аналогичным жильём в готовом варианте с внесением поправок стоимости.

На цену влияет репутация строительной фирмы, планируемые сроки сдачи в эксплуатацию, другие возможные риски.

Рыночная стоимость квартиры необходима банку для принятия решения о предоставлении кредита. Размер кредита зависит именно от ликвидационной цены, поскольку в случае форс-мажорных обстоятельств банк сможет получить её для погашения невыплаченного кредита.

Процесс осмотра квартиры профессионалом занимает не более 30-40 минут. За это время он получает необходимую для составления отчёта информацию.

Обязательно ли оценивать недвижимость и можно ли этого избежать?

Кажется, что новостройка сама по себе не может быть некачественной, а потому вполне резонно встает вопрос — так ли нужна в таком случае оценка квартиры при ипотеке в новостройке? На самом деле, банк требует оценку во всех случаях — и при покупке вторичного жилья, и загородного дома, и новостройки.

Почему так происходит? Дело в том, что, по законодательству, при ипотечном кредитовании закладную на недвижимость невозможно оформить до тех пор, пока это жилье не будет оценено. Точно так же должны быть заранее определены предмет обременения и конкретные обязательства кредитора и заемщика. Законодательная норма закреплена в п. 1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Это правило действует и в 2020 году.

Зачем это нужно?

Следом возникает вопрос — зачем вообще оценивать недвижимость? Ведь, видимо, это очень важно, раз даже в законе закреплено обязательство проведения оценки. Причина следующая: банк, выдавая крупный кредит, значительно рискует, ведь, по сути, нет стопроцентной гарантии возвращения ссудных средств

Чтобы минимизировать риски, оформляется обременение. То есть, в случае чего, залоговую недвижимость продадут, чтобы обеспечить невыплачиваемый займ.

Но далеко не каждую недвижимость можно продать быстро — например, дом на отшибе города и точно такой же дом поближе к центру будут обладать совершенно разным спросом. Фактор оперативности очень важен в вопросе реализации залогового имущества, ведь каждый месяц, пока жилье не было продано — это еще один месяц обслуживания, т.е. дополнительных расходов для банка.

Для выполнения этих двух задач жилплощадь должна обладать двумя параметрами: объективной ценностью и ликвидностью. Объясняя простыми словами, первый параметр указывает, что объект обременения может быть интересен кому-либо еще, второй параметр отображает, как много людей, готовых заплатить прямо сейчас, в случае чего заинтересуются предложением.

Первый пример: современный коттедж, расположенный в 200 км от любого крупного города, будет обладать высокой ценностью, но низкой ликвидностью. Потому что, во-первых, в России население куда более охотно покупает квартиры, а не коттеджи, во-вторых, потому что мало кто согласится жить на таком расстоянии от экономических центров. Поэтому дом может продаваться за 5 млн. рублей и больше, но вот срок продаж будет высоким — в среднем 6-12 месяцев.

Второй пример: старая, захламленная однокомнатная квартира в здании, построенном в 70-х годах рядом с Садовым кольцом в Москве. Ее ценность может быть и не очень высокой, относительно более современных квартир в том же районе, но вот ликвидность у квартиры будет чрезвычайно высокой. Потому что очень многие россияне и москвичи хотели бы переехать поближе к центру. Плохой интерьер большого значения иметь не будет, т.к. для покупателей такого жилья главным параметром будет близость к центру города.

Параметры ликвидности и ценности также объясняют, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке. Новые дома часто строятся на периферии крупных городов. Соответственно, ликвидность жилья в таком районе может быть под вопросом. Без оценки можно примерно установить ценность жилья, но вот определить параметр ликвидности — с большим трудом. Поэтому ее и нужно проводить.

Первый взнос по ипотеке – что это и зачем он нужен

Множество ипотечных программ предполагает внесение первоначального взноса, причём чем он будет выше, тем ниже будет процентная ставка и меньше переплата банку.

Первоначальный взнос – это собственные накопления человека, которые будут переданы продавцу недвижимости при заключении с ним договора купли-продажи. Оставшуюся сумму выплатит кредитная организация, и именно она будет считаться для заёмщика основным телом кредита. В чём же выгода банка?

Во-первых, заёмщик показывает себя с положительной стороны, поскольку может грамотно и рационально распоряжаться своим бюджетом и имеет сбережения. Банк убеждается, что потенциальный клиент достаточно обеспеченный и платёжеспособный.

Во-вторых, это гарантированная защита банковских рисков от неликвидного имущества. Если заёмщик по каким-либо причинам не сможет рассчитаться с ипотечными долгами, а предмет залога, то есть недвижимость, подешевеет, то банк сможет покрыть убытки.

Например, банк выдал заёмные средства без первоначального взноса, а заёмщик допускает длительную просрочку. Даже если кредит «свеженький» и квартира не успела обесцениться, то, с учётом начисленных процентов и штрафных санкций за просрочку, вырученной суммы за проданную жилплощадь будет недостаточно, чтобы заёмщик смог погасить задолженность. В этом случае банку придётся накладывать арест на доходы и имущество должника. А оно ему надо?

Наличие первичного взноса значительно сокращает или полностью погашает размер долговых обязательств после реализации недвижимости.

Средний размер первоначального взноса в большинстве банков составляет 15-20% от стоимости приобретаемого жилья. Ряд банков предлагает ипотечные программы с минимальным десятипроцентным взносом, а то и вовсе без него. Свои риски они компенсируют высокими процентными ставками и сокращённым сроком кредитования.

Как происходит оценка для ипотеки?

Процесс оценки можно начинать только после того, как вы выберите жилье и договоритесь с продавцом. При этом для начала процедуры вам потребуется определенный пакет документов. В него входят:

• Правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор о купле-продаже. При оформлении ипотеки на новосторойку необходима копия договора долевого участия.
• Планы БТИ с экспликацией квартиры: в этом документе приведено детальное описание жилплощади, точные размеры и поэтажный план здания. Оценщику потребуется сверить реальный и задокументированный план недвижимости. При наличии перепланировки необходима регистрация внесенных изменений.
• Копия кадастрового паспорта. Паспорт выдается собственнику объекта в БТИ.
• Для вторичного жилья – справка о том, что здание не фигурирует в планах на снос.
• Справка о перекрытиях для зданий, построенных до 1960 года. Она необходима потому, что старые здания построены на перекрытиях из дерева, а потому более пожароопасны. Поэтому страховые компанию отказывают в сотрудничестве банку, а банк, в свою очередь, не может выдать ипотеку без договора страховки.
• Копия паспорта заявителя и контактные данные.

Собранные документы необходимо предоставить в оценочную компанию. Там же вы сможете договориться со специалистом о проведении экспертизы, ее дате, времени и месте. Оценщик приедет на место в назначенное время и проведет оценку одним из следующих методов.

Первый способ – сравнительный или рыночный. Специалист оценивает объект с точки зрения уже закрытых сделок на рынке жилья. При этом на результат влияют различные коэффициенты, которые рассчитываются исходя из различных показателей недвижимости. К ним относятся возраст постройки, размер жилой площади, транспортная доступность и удаленность здания от значимых городских объектов (больниц, детских садов, школ и т. д), качество отделки и многое другое. Этот метод позволяет определить рыночную стоимость недвижимости.

Второй способ – затратный. Оценка квартиры для ипотеки происходит на основе затрат, которые потребуются на постройку такого же объекта. Результатом оценки становится ликвидная стоимость квартиры.

Третий метод применяется наиболее редко – доходный. Он предполагает, что оценщик определяет потенциальный доход от использования объекта, например, для съема.

Как уже было сказано выше, сравнительный метод оценки позволяет узнать рыночную стоимость жилья, а затратный – ликвидную. При этом отличаются они, как правило, незначительно.

Кроме того, при оценке учитываются такие факторы, как:

• Экологическая обстановка района;
• Расположение остановок, детских садов, школ, больниц и другой инфраструктуры по отношению к постройке;
• «Возраст» дома – не применяется к новостройкам;
• Материалы, использованные при строительстве здания;
• Количество этажей;
• Состояние двора, прилегающего к дому.

При оценке самой квартиры специалисты также обращают внимание на:

• Ее площадь,
• Количество комнат,
• Планировку,
• Этаж, на котором находится квартира,
• Состояние отделки и коммуникаций,
• Дефекты или поломки.

Сколько это стоит?

Один из самых распространенных вопросов – сколько стоит оценка квартиры для ипотеки? Однако однозначного ответа на этот вопрос нет. Стоимость оценки зависит от региона, в котором производится процедура.Так, в Москве цена за услуги оценочных компаний составляет от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге – от 3000 до 4000 рублей. В эту сумму входит как сама процедура, так и составление отчета. В регионах стоимость оценки квартиры для ипотеки так же может разниться. Как правило, на нее влияет удаленность населенного пункта, в котором находится приобретаемая недвижимость, от регионального центра. Кроме того, повлиять на цену может и время.

Отчет по оценке

Оценка недвижимости для ипотеки завершается составлением отчета. Что в него входит?

1. Данные оценочной компании и данные заказчика;
2. Сведения об использованных методах оценки квартиры;
3. Полная информация, полученная специалистом о жилье;
4. Сравнительный анализ рынка недвижимости на примере аналогичных сделок;
5. Ликвидная и рыночная стоимость квартиры;
6. Приложение – документы, фотографии, сделанные во время проведения оценки, дублированная информация о стоимости квартиры и вывод – вероятная выручка банка от продажи недвижимости.

Отчет готовится в течение 2−5 рабочих дней и выглядит как печатный документ, объемом 25−30 листов, с нумерацией и шнуровкой. В нем должна присутствовать печать и подпись ответственного сотрудника оценочной компании.

Поиск рецептов

Как происходит оценка квартиры при ипотеке и какие требуются документы?

https://youtube.com/watch?v=fZJFM050mVM

Ежедневно сотни людей оформляют квартиру в ипотеку. Эта процедура предполагает соблюдение обязательных правил — сбор нужных документов, выбор объекта недвижимости, оценка квартиры. Последнее означает, что выбранное жилье будет оценивать независимый специалист — оценщик. Ведь банку нужно убедиться в том, что он дает вам денежную сумму, соразмерную выбранной квартире.

Это три основных пункта, которые влияют на качество залога и его ликвидационную стоимость. Чем выше качество залога, тем выше его ликвидность, тем ниже риск для в банка.

Процедура оценки недвижимости считается обязательной при покупке жилья за собственные деньги или через ипотечные программы. Банкиры стараются понять стоимость квадратных метров, чтобы не прогадать при согласовании лимита займа

И важно в этом случае понять, кому нужно оплачивать услуги оценочной компании?

По действующему законодательству России собственнику квартиры необязательно оплачивать экспертный отчет в процессе реализации имущества.

Основными заинтересованными сторонами в информации об оценочной стоимости жилья являются кредитное учреждение и страховая компания.

Зачастую банк предлагает заемщикам свой список аккредитованных оценщиков, однако настаивать на выборе конкретного специалиста кредитор не вправе – покупатель самостоятельно определяет оценочную компанию.

Для проведения оценки покупателю квартиры необходимо, первым делом, подобрать подходящую оценочную компанию и заключить договор об оказании услуг.

Пример оценки квартиры

Для наглядности приведем пример оценки квартиры на основании существующих аналогов. Предположим, что оценить нужно жилье площадью 50 кв.м., расположенное в живописном районе, но без ремонта, в черновой отделке. Примерно такие аналоги можно найти почти во всех случаях:

Аналог	Площадь (кв.м.)	Стоимость (руб.)	Цена за 1 кв.м. (руб.)	Коэффициент	Поправленная цена за 1 кв.м. (руб.)
Квартира – практически идентичная объекту.	60	3 000 000,00	50 000,00	0,0	50 000,00
Квартира в том же районе, но с ремонтом.	80	4 500 000,00	56 250,00	0,8	45 000,00
Квартира в плохом районе, без ремонта.	50	2 000 000,00	40 000,00	1,2	48 000,00

Чаще всего используется не больше трех аналогов. Меньше применяется только тогда, когда аналогов найти невозможно (что резко снижает актуальность такого метода оценки). Больше же используется тогда, когда разброс цен слишком большой.

Средняя стоимость 1 квадратного метра, с учетом поправочных коэффициентов составит: (50000+45000+48000)/3=47667 рублей. Итого, рыночная цена объекта оценки будет равна 47667*50=2383350 рублей.

Дополнительно банк может применять другие поправочные коэффициенты. Например, на то, что за время действия кредитного договора дом износится и квартира автоматически упадет в цене. Также могут быть и другие факторы, типа тенденции на рост или падение цен на жилье в регионе и так далее. Эти цифры высчитываются отдельно и зависят уже напрямую от внутренних нормативов банка.

Что такое завышение и его помощь с обходом первого взноса

Фото: https://pixabay.com/photos/laptop-office-hand-writing-3196481/

Конечно, сейчас существуют ипотечные программы, которые разрешают минимальный первоначальный внос (не более 10%), или и вовсе можно оформить ипотеку без наличия стартового капитала. Но, как уже было сказано выше, такая ипотека отличается повышенной процентной ставкой и малым сроком кредитования. Само собой, этот вариант невыгоден для заёмщика.

Что же делать, если накопить необходимую сумму человек ещё не успел, а жильё нужно срочно? В этом случае оформляется завышение стоимости квартиры по договоренности с покупателем.

Покупатель заранее договаривается с продавцом, чтобы тот указал в договоре купли-продаже завышенную цену на недвижимость, а также написал расписку, что уже получил деньги в качестве первоначального взноса. Мнимый авансовый платёж и будет составлять разницу между реальной и завышенной ценой.

Расписка предъявляется в банк. Продавцу перечисляются средства, равные стопроцентной фактической сумме, то есть он ничего не теряет. Заёмщик остаётся в выигрыше, поскольку приобретает квартиру, а первоначальный взнос вносит в минимальном размере или не платит вовсе.

Чтобы обезопасить продавца от возможного расторжения сделки, при котором ему придётся вернуть все полученные им средства включая и мнимый аванс, заёмщик также пишет расписку, что взял у продавца деньги в долг – сумма составляет ту самую разницу между реальной стоимостью и завышенной. После того как продавец получает свои деньги за продаваемое жильё, расписка уничтожается.
Чтобы эта схема сработала, нужна не только личная договорённость между продавцом и покупателем, но и с оценщиком. В договоре купли-продаже и оценочном акте должны быть равнозначные цифры.

Пример. Гражданин Иванов уже много лет копит на первоначальный взнос, чтобы взять ипотеку. Время от времени он просматривает предлагаемые ипотечные программы от банка, а также подыскивает квартиру. В один прекрасный момент звёзды сошлись таким образом, что появилась прекрасная возможность приобрести столь желанное жильё в кратчайшие сроки. Банк устроил новогоднюю акцию и снизил процентные ставки, да и квартира давно присмотрена и до сих пор не продана. Мало того, Иванов знаком с продавцом квартиры Петровым. Вот только незадача – по условиям банка первоначальный взнос составляет двадцать процентов, а у Иванова не хватает достаточно существенной суммы.

Иванов с Петровым решили провернуть «сделку века», ведь одному нужно срочно продать, а другому купить, так почему бы не договориться. Петров в договоре купли-продажи указывает завышенную стоимость квартиры как раз на ту сумму, которой не хватает Иванову для покрытия первоначального взноса. А затем два авантюриста обменялись расписками.

Петров в своей сообщил, что получил уже часть денег в качестве задатка. Иванов же написал обыкновенную долговую расписку о том, что взял в долг у Петрова энную сумму денег. А с оценщиком Сидоровым договорились на взаимовыгодных условиях, тем более, что размер завышения был несущественным.

Первая расписка была отнесена в банк, вторая надёжно припрятана (после того как Петров получит все свои деньги за квартиру, она будет уничтожена). После того как сделка была оформлена по всем правилам – составлен ипотечный договор и зарегистрировано право собственности на Иванова, все участники получили то, что хотели.

Петров наконец-то продал свою квартиру, за которую ему были перечислены деньги ровно в той сумме, которую и планировал. Иванов остался доволен приобретённым жильём, за которое заплатил минимальный первоначальный взнос. А Сидоров просто был рад дополнительному доходу.

Разве что банк оказался в неведении от проведённой авантюры, но заполучил заёмщика Иванова на пару десятков лет, который будет верой и правдой выплачивать одолженную сумму и начисленные на неё проценты.

Впрочем, не стоит недооценивать банк, ведь схема завышения стоимости не нова, и до сих пор некоторые кредитные организации смотрят на это сквозь пальцы и принимают расписки от клиентов о якобы уплаченном первоначальном взносе, делая при этом определённые выводы. Но это уже другая история.

Какие документы необходимы?

Перед тем как осмотреть квартиру или дом оценщик потребует показать ему определенный набор документов, чтобы удостовериться в том, что недвижимость принадлежит продавцу на законных основаниях. От владельца новостройки потребуется:

• договор долевого участия в строительстве или купли-продажи;
• технический план БТИ (если объект уже достроен);
• паспорт заказчика для оформления договора с оценщиком.

От владельца квартиры, покупаемой на вторичном рынке, потребуется:

• правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство регистрации квартиры или др.);
• расширенная выписка ЕГРН;
• технический план БТИ с планом и экспликацией;
• паспортные и контактные данные заказчика.

Технический план, если его еще нет, нужно будет просто заказать в местном отделении БТИ. С остальных документов достаточно сделать копии (без заверения у нотариуса).

На жилье с неузаконенной перепланировкой

Иногда недвижимость покупается после того, как ее владелец произвел там ремонт. При сносе несущих конструкций, например, стены или при изменении расположения санузла, будет требоваться разрешение на проведение перепланировки. Если документы есть и перепланировка узаконена, то от заказчика услуг потребуется:

• разрешение на перепланировку;
• проект на перепланировку;
• новый техпаспорт БТИ, в котором отражена перепланировка.

Если перепланировка неузаконенная, то потребуется:

• имеющийся техпаспорт БТИ;
• смета на проделанные работы с их описанием, проект (если есть).

Отметим, что большинство банков не выдает ипотечные кредиты на квартиры с неузаконенной перепланировкой. Поэтому рекомендуется все же получить разрешение и внести изменения в техпаспорт.

Некоторые банки, могут взять с заемщика заверенное у нотариуса обязательство все это сделать после выдачи кредита и покупки квартиры. Нужно также учесть, что квартиры с неузаконненной перепланировкой обычно оцениваются дешевле – это стандартная практика.

Важно! Если ремонт меняет вид квартиры, указанный в техпаспорте БТИ, то требуется согласовать проект и получить разрешение на перепланировку. Без этого документа продажа квартиры или дома возможна только по заниженной стоимости.

На готовый дом или коттедж

При покупке загородного дома список документов для оценщика практически тот же, что и для квартиры:

• правоустанавливающие документы;
• технический план БТИ с планом и экспликацией;
• расширенная выписка ЕГРН;
• данные паспорта.

Единственное отличие – документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности либо любой другой документ подтверждающий законное владение).

Список бумаг на объект незавершенного строительства

Сложнее всего оценивать объект, если он еще не достроен. Потребуется разрешение на строительство, а также справки из различных инстанций о возможности подключения объекта к сетям:

• водоснабжения;
• канализации;
• газоснабжения;
• энергоснабжения.

Оценщик также может попросить смету на строительства и проект будущего дома (для прогноза роста стоимости недвижимости в будущем, после окончания стройки).

Что нужно на земельный участок?

Для оценки стоимости земли потребуются:

• правоустанавливающие документы на участок;
• кадастровый паспорт или расширенная выписка ЕГРН;
• справки о наличии и текущем состоянии всех проведенных инженерных коммуникаций.

Назначение участка и наличие обременений (арестов, залога и пр.) обычно указывается в выписке ЕГРН.

Как создать пассивный доход и выйти на большую пенсию за 1 год

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Прежде всего стоит учесть, что оценка квартиры производится, когда жилье выбрано окончательно и имеется договоренность с продавцом. Чтобы оценка недвижимости для ипотеки была произведена, заемщик должен собрать необходимый пакет документов.

В него входят:

1. Правоустанавливающие документы. Чаще всего это копия свидетельства о праве собственности на квартиру, либо копия договора купли-продажи. Если ипотека оформляется на часть жилплощади, то предоставляется копия договора долевого участия.
2. Планы БТИ, включающие экспликацию квартиры — документ, имеющий детальное описание всей площади, с указанием точных размеров и поэтажный план. Согласно имеющимся схемам, оценщик сверяет идентичность реального и задокументированного плана недвижимости. Если во время сверки будет обнаружен факт перепланировки жилья, то потребуется его регистрация в обязательном порядке. Иначе банк откажет в выдаче ссуды.
3. Копия кадастрового паспорта. Данный документ выдается в БТИ собственнику объекта недвижимости.
4. Справка о том, что дом не фигурирует в планах на снос (не нужно для новостройки).
5. Если ипотека оформляется на жилплощадь в доме годом постройки до 1960, потребуется справка о перекрытиях. Дело в том, что старые дома имеют перекрытия из дерева, которые подвержены большей пожароопасности. Из-за этого страховые компании отказывают в сотрудничестве банку, опасаясь повышенных рисков в наступлении страхового случая. В связи с чем ипотека не может быть оформлена, т. к. отсутствует договор страхования.
6. Копия своего паспорта и контактные данные.

Когда все необходимые документы будут собраны, заемщик должен обратиться в оценочную компанию и договориться о месте и времени проведения экспертизы. В назначенный день оценщик выезжает на объект, где и проводит определенную последовательность действий, результатом которых становится отчет — оценка предмета ипотеки.

Выбор оценочной компании

Оценщики не работают сами по себе. Они всегда являются сотрудниками какой-либо компании. А так как фиксированных тарифов не существует, каждая из них выставляет собственные цены. В зависимости от ситуации выбор такой компании может осуществляться двумя способами:

• Клиент сам изучает все доступные предложения и выбирает ту оценочную компанию, которая ему подходит больше всего. Актуально только в том случае, если банк готов принять любой отчет, лишь бы он был выполнен в принципе. На практике подобное случается редко.
• Банк буквально заставляет клиент обратиться в конкретную оценочную компанию. В лучшем случае, предоставляется список из нескольких, и заемщик может сделать свой выбор.

Формально банк не может требовать от клиента обращаться строго в соответствующие компании, а может лишь выдавать рекомендации. Однако на практике, при попытке предоставить отчет другой компании можно наткнуться на активное противодействие (пусть и не везде). В результате или отчет будет отклонен по каким-то причинам (включая сюда неактуальную рыночную стоимость) или же банк настолько затянет процедуру оформления, что будет проще обратиться в другую, более адекватную финансовую организацию.

Как выбрать организацию, оценивающую недвижимость для ипотеки

Механизм оформления ипотечного кредита состоит из нескольких этапов:

1. Первоначально будущему заемщику понадобится собрать необходимый пакет документов для того чтобы финансово-кредитное учреждение рассмотрело его кандидатуру в качестве клиента.
2. После того как банк предварительно одобрил потенциального заемщика, он устанавливает приблизительную сумму, которую готов предоставить в качестве займа для приобретения недвижимости (квартиры).
3. Только после прохождения этих 2 этапов, следует заниматься главным – подбором подходящей недвижимости. Здесь есть важный нюанс – квартира должна устраивать по всем параметрам не только заемщика, но и банк в качестве залога.

Согласно условию ст. 9 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за № 101-ФЗ, в ипотечном договоре, помимо условий кредитования, прописывается предмет ипотеки и его оценочная стоимость. По ее определению расходы в полной мере ложатся на плечи заемщика.

Личное дело каждого заемщика, услугами какого оценщика он воспользуется. В большинстве случаев банк имеет собственный список оценочных организаций, который предлагается к ознакомлению заемщику. Этим оценщикам банк оказывает безоговорочное доверие, и клиенту предстоит выбрать кого-то из них.

Нужно понимать, что банк не имеет законного права настаивать на выборе какого-то конкретного оценщика, но рекомендуется выбрать организацию из предложенного списка. Для заемщика это будет ощутимым плюсом, так как срок рассмотрение заявки сократится, ведь службе безопасности банка не нужно будет заниматься проверкой оценочной организации, которую они не знают.

Независимый оценщик должен быть легитимен. Иными словами, состоять в зарегистрированной организации оценщиков – у него должно быть свидетельство о членстве в СРО. Также оценочная организация должна иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму, превышающую 300 000 рублей.

Полис страхования свидетельствует о том, что организация за годы существования заработала определенный опыт и зарекомендовала себя с профессиональной точки зрения, и если возникнет ошибка, она сумеет компенсировать заказчику все издержки. С банком необходимо заблаговременно согласовать выбор оценочной организации.

Дополнительно финансово-кредитное учреждение выдвигает определенные требования к оформлению отчета оценки недвижимого имущества. Отчет обязан соответствовать:

1. АИЖК – Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК);
2. Индивидуальным стандартам финансового учреждения.

Согласно установленной банком форме документа, должностные лица могут максимально ясно и в полном объеме получить представление о недвижимости, которая выступает в качестве залога. В ней могут быть прописаны всевозможные специфические моменты:

• Относительно квартиры;
• Расположения квартиры в жилом доме;
• Рекомендации оценочной организации по выборкам для анализа рыночной стоимости квартиры.

По этой причине заемщику будет выгодней остановить свой выбор на оценщике из списка, предложенного банком, так как он много раз занимался подобной работой. И если заемщик решит выбрать своего оценщика, то нельзя исключить, что оценочный отчет будет отклонен банком, и на повторный заказ оценки времени попросту не останется.

Кто оплачивает услугу и сколько стоит?

Ее всегда осуществляет тот, кто больше заинтересован в сделке.

Чаще всего в этой роли выступает покупатель. Продавцу оценка не нужна, он отчуждает объект по рыночной, а не оценочной стоимости. А покупателю без нее не обойтись – страховая компания не начнет с ним работать до того времени, пока не будет точно осознавать свои риски, также, как и банк.

Однако бывают ситуации, когда оценку может заказать и продавец. Это типично для периодов, когда на рынке недвижимости условия диктует покупатель. В этом случае «полная готовность» к сделке будет дополнительным плюсом в рекламном объявлении по продаваемому объекту. Особо щепетильно нужно отнестись к выбору компании.

Цена услуги зависит от региона. В среднем при оценке квартир в столице и Санкт-Петербурге она колеблется в пределах 4-5 тысяч рублей. В регионах услуга обходится в 1,7-3 тысячи рублей.

На конечную стоимость могут повлиять дополнительные платежи за ускоренное изготовление документа и выезд специалиста на объект, расположенный на большой удаленности от его офиса.

Что такое оценка недвижимости

Намереваясь получить кредит на покупку недвижимости в банке, будущему заемщику необходимо предоставить отчет оценки объекта недвижимости в качестве обязательного документа.

В действительности это является отнюдь не просто капризом отдельного банка, а закрепленное в законе непременное условие для благополучного оформления ипотеки.

Оценка объекта недвижимости является процедурой, которая направлена на установление объективной (рыночной) стоимости какого-либо объекта либо стоимости индивидуальных прав в отношении него.

При выполнении оценочных работ оценке принимаются во внимание множество моментов:

Месторасположение (в например, квартира в центре или в отдаленном районе)	Конечно, чем отдаленнее местоположение жилого помещения от центра города, тем ниже и конечная стоимость в отчете. Имеют значение следующие факторы: расположенность в пределах черты города, близлежащие объекты социальной инфраструктуры (в частности, школы, магазины, поликлининки и т.д.)
Развитие транспортной инфраструктуры в целом, состояние дорог, остановок автобусов, автозаправок, стоянок и т.д.	В случае расположения дома в районе, в котором состояние транспортно-дорожной сети плохое, жилье скорее всего будет оценено дешевле, даже при условии хорошего ремонта. Наоборот, квартира, находящаяся рядом с остановкой общественного транспорта оценится существенно дороже
Экологическая ситуация в районе	В случае наличия поблизости от дома вредного производства, стоимость объекта будет пониженной
Год постройки, износ, материалы дома	Анализируются такие факторы, как год постройки  дома, износ, проводился ли капитальный ремонт, материалы стен и перекрытий, наличие тамбуров, подвалов и чердаков и т.д.
Параметры объекта	Если это квартира, то общая и полезная площадь, количество комнат, наличие балкона, состояние и др.

Оценка стоимости для ипотечного кредитования проводится во всех случаях при оформлении ипотеки.

Кроме того, оценка объекта недвижимости требуется в случаях разрешения спорных ситуаций, например, при затоплении квартиры соседями, для обращения в претензионном и судебном порядке и т.д.

Как поступить, если оценочная стоимость ниже рыночной?

Нередкими бывают ситуации, когда две стоимости, указанные в отчете оценщика, не совпадают, особенно если дело касается квартиры на вторичном рынке. Это связано с разными факторами, при помощи которых формируются эти показатели. Например, наличие хорошего ремонта может повлиять на величину рыночной цены, однако ликвидная стоимость останется такой же.

В любом случае, вне зависимости от причин несовпадения этих цифр, банк при установлении суммы кредита будет ориентироваться на меньшую из них.

Поэтому у заемщика есть несколько вариантов:

• обратиться за оценкой в другую компанию;
• найти другое жилье, обе стоимости которого будут совпадать;
• быть готовым к тому, что кредит будет выдан на меньшую сумму, а часть денег ему придется добавить самостоятельно.

Поскольку ошибка со стороны оценщика чаще всего маловероятна, клиенту предстоит делать выбор между последними двумя вариантами. Банк в любом случае не станет рисковать, выдавая клиенту кредит на сумму, которая больше ликвидной.

Более того, он заинтересован в том, чтобы квартиры была оценена как можно дешевле, ведь в случае неуплаты долга он сможет ее быстрее продать. Поэтому заемщику необходимо быть готовым к тому, что суммы, утвержденной банком, на оплату реальной стоимости жилья может не хватить.